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未来房地产市场再迎重磅政策

原创 志刚2021/07/29 17:31:52 发布 来源: 作者: 80 阅读 0 评论 0 点赞

                                           【正文】
目前来看,在“三线四档”、“房地产贷款集中度”、“严查经营贷和消费贷违规流入房地产”、“集中土地出让”等政策之外,对房地产市场的整顿正不断加强,房地产领域的融资环境预计还将持续收紧、头部较为激进的地产企业和流动性压力较大的中小房企业的风险可能会不断暴露。

一、住建部等8部门发文:力争用3年左右时间,实现房地产秩序明显好转

2021年7月23日,住建部、发改委、公安部、自然资源部、税务总局、市场监管总局、银保监会和国家网信办等8部门联合发布的《关于持续整治房地产市场秩序的通知》(建房(2021)55号)(以下称55号文)明确提出“力争用3年左右时间,实现房地产市场秩序明显好转”,这应是一个比较明确的信号,即未来三年,房地产市场的政策环境都不会有明显放松的迹象。

二、住建部与央行昨晚纷纷发话

虽然55号文的8部门没有央行,但央行在构建房地产金融管理机制方面无疑是不可或缺的,特别是去年8月份提及的“三道红线”和12月份提及的“贷款集中度”政策,影响较为深远。

(一)实际上,2021年7月22日晚间的东方时空专门采访了住建部房地产市场监管司司长张其光和央行金融市场司司长邹澜,有透露出一些信号。例如,张其光司长表示“强化省级政府的监督指导责任,对调控工作不力、房价上涨过快的城市要坚决予以问责”。再比如,邹澜司长表示“‘三线四档’规则试点房地产企业核心经营财务指标明显改善,银行业金融机构房地产贷款、个人住房贷款集中度稳步降低,下一步将继续围绕稳地价、稳房价、稳预期目标,持续完善房地产金融管理长效机制”。

(二)此外,张其光司长还表示“加强住房、土地和金融信贷的政策协调……在土地端,着力建立房地联动机制,推广北京市的做法,限房价、控地价、提品质,建立购地企业资格审查制度,建立购地资金审查和清退机制”。

这意味着后续对地产企业的名单制管理和资金来源审查将会变得非常严格,后面房地产市场的政策思路将会从目前的“一城一策”向“一地一策”和“一企一策”转变,即所谓的贴身式监管。

三、住建部等8部门的55号文要点全面梳理

通过梳理55号文,发现整治要点大致如下:

(一)重点整治房地产开发、房屋买卖、住房租赁、物业服务等四大领域人民群众反映强烈、社会关注度高的突出问题,加大整治力度,坚持群众参与(可以举报投诉)、综合整治(各部门联网合力),定期公布整治工作阶段性成果。

(二)因城施策突出整治重点,在上述四大领域抓整治要点,如严查地产开始企业违法违规开工建设、延期交付、房屋质量问题、捂盘惜售、挪用交易监管资金、违规收取预付款和茶水费等费用、违规开展住房租赁消费贷款业务、未按规定办理租金监管和资金归集等。

(三)持续加大惩处力度,大致如下:

1、对本行政区域内违法违规的房地产开发企业、中介机构、住房租赁企业、物业服务企业、金融机构、网络媒体及从业人员,依法依规采取警示约谈、停业整顿、吊销营业执照和资质资格证书等措施,并予以公开曝光;

2、对逾期不能偿还债务、大规模延期交房、负面舆情较多等存在重大经营风险的企业,实施重点监管,提升风险防范化解能力。可以看出这里需要谨防负面舆情的房地产企业及相关中介服务类企业,如近期舆情频出的恒大等。

(四)对房地产市场的整治不是一住建部一个部门的事情,各部门有明确分工,如自然资源部门负责查处未依法依规取得土地即开工等问题、税务部门负责查处非法规避房屋交易税费行为、金融监管部门负责查处信贷资金违规流入房地产市场等问题。

(五)省级住建部门每季度向住建部报送工作进展情况,住建部每半年对各地工作进展情况进行通报。

四、政策层面较为推崇长沙与北京两地的做法

55号文之外,住建部之前还特别指出“北京、长沙等城市的大胆探索,总结出一系列成功的经验”。因此这两个地方的房地产政策值得关注。具体看,

(一)2016年11月25日,长沙市出台房地产市场调控的七条措施,即严格房价审查、严控预售网签、开展重点稽查、强化资金监管、抑制投机炒房、增加有效供应以及曝光不良企业等,并由市住建委和市发改委等联合成立检查组,对全市批准预售的房地产开发项目及所有房地产中介机构进行全面检查。随后2017年3月长沙公布318新政、2017年5月公布520新政、2017年9月公布923新政、2018年6月公布625新政,政策发布频率频繁、调控尺度不断趋严(如限售时间大幅延长、相关交易税率大幅提升等),取得了较好成效。

(二)2018年7月8日,北京市住建委发布《关于进一步规范新建商品住房销售行为的通知》(征求意见稿),以规范商品房销售市场。同时在今年上半年的集中供地环节中,北京还对30宗集中出让的土地均设置了价格上限,实行“一地一策”制度,即当竞价超过上限时不再接受更高报价,竞拍会最终进入“高标准商品住宅投标程序”,即热门地块归属问题,需根据各家房企递交高标准建设方案来确定。

除以上地方外,成都等地已经明确对“三道红线”的重点地产企业实施名单制管理,而其它一些地区还对地产企业的资金归集以及住房租赁资金监管提出了更严格的要求。例如,2021年7月21深圳住房和建设局在《关于开展住房租赁资金监管的通知》的基础上发布《深圳市住房租赁资金监管操作指南》,要求“监管银行应当在收到市租赁平台推送的住房租赁交易信息后1个工作日内,对专户入账资金进行识别,区分租金、押金及其他资金的数额”。

再比如,2021年7月19日,邵阳市住建局发布通知称“因监管金额与实际销售金额不符,存在账外收存和使用预售资金及蓄意逃避监管行为,暂停了恒大未来城项目和恒大华府项目的网签交易”等等,目前已经恢复。

五、《关于加快发展保障性租赁住房的意见》要点梳理

2021年7月2日国务院印发的《关于加快发展保障性租赁住房的意见》(国办发〔2021〕22号)则进一步明确提出要加快发展保障性租赁住房,致力于解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题,要点如下:

(一)进一步完善土地支持政策

1、人口净流入的大城市和省级人民政府确定的城市(这些和958号文的规定相一致),可探索利用集体经营性建设用地建设保障性租赁住房;

2、允许利用企事业单位(含高校医院等)自有土地建设保障性租赁住房,变更土地用途,不补缴土地价款;

3、可将产业园区配套用地面积占比上限由7%提高到15%,提高部分主要用于建设宿舍型保障性租赁住房;

4、允许将商办、旅馆、厂房、仓储等非居住存量房屋改建为保障性租赁住房,不变更土地使用性质,不补缴土地价款。

(二)简化审批流程,即利用非居住存量土地和非居住存量房屋建设保障性租赁住房,可由市县人民政府组织有关部门联合审查建设方案,出具保障性租赁住房项目认定书后,由相关部门办理立项、用地、规划、施工、消防等手续。

(三)中央对符合规定的保障性租赁住房建设任务予以补助。

(四)利用非居住存量土地和非居住存量房屋建设保障性租赁住房,取得保障性租赁住房项目认定书后,比照适用住房租赁增值税、房产税等税收优惠政策,用水、用电、用气价格按照居民标准执行。2021年6月18日的国务院常务会议亦明确自2021年10月1日起,住房租赁企业向个人出租住房适用简易计税方法,按照5%的征收率减按1.50%缴纳增值税,对企事业单位等向个人、专业化规模化住房租赁企业出租住房的,减按4%的税率征收房产税。

(五)支持银行业金融机构以市场化方式向保障性租赁住房自持主体提供长期贷款(如政策性银行提供的),在实施房地产信贷管理时予以差别化对待。这一规定在地产新政威力日显的背景下,对金融机构而言显得格外重要。

可以预见的是,除保障租赁住房可能是房地产市场唯一能够获利政策层面眷顾的领域,而住建部住房保障司司长曹金彪亦表示“‘十四五’期间,新增保障性租赁住房占新增住房供应总量的比例应力争达到30%以上”(目前上海和广州提出的占比分别为40%和45%)。

 

综上来看,前期地产行情过热以及加强信贷投向引导是房地产市场政策层面持续趋严的最主要原因,即地产新政的出发点是为了提升地产调控政策效果、避免地产领域挤占实体经济信贷资源以及建立房地产长效机制。目前的政策背景下,地产开发商、中介商及购房者的资金监管将会显著趋严,我们判断后续一些较为激进的头部开发商和承受能力较弱的中小开发商将会面临更大的压力,这些企业存在较大的经营风险。而55号文亦特别提出“对逾期不能偿还债务、大规模延期交房、负面舆情较多等存在重大经营风险的企业,实施重点监管”,这是不是有所指?






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